マレーシア不動産の概要
- マレーシアの全国の住宅価格指数は5.10パーセント増加
- インフレ調整後0.73パーセントだけ増加した
- マレーシアの2017年の平均住宅価格は約1,096万円 （404,835 MYR）
マレーシア不動産の種類別、物件平均価格
- 2017年第3四半期までの1年間のテラス付き住宅の平均価格は7.1％、インフレ調整後+ 2.6％上昇して約961万円（354,725 MYR）。
- 超高層住宅地の平均価格は前年同期比4.2％増（ – 0.2％インフレ調整済み）で、約932万円（344,201 MYR）。
- 一戸建て住宅の平均価格は前年比2.9％増（ – 1.39％インフレ調整済み）で約1,103万円（670,916人民元）。
- 半戸建て住宅の平均価格は、前年同期比2.9％上昇して（ – 1.37％インフレ調整済み）、約1,755万円（647,941 MYR）となった。
マレーシア地域別の不動産の平均価格
- Melaka…2016年第4四半期～2017年第3四半期までの1年間で、住宅価格が5.4％（+ 1％インフレ調整済み）上昇し、年間で最も高い伸びを記録
- SelangorとKuala Lumpur、Negeri Sembilanは5.1％の伸び
- Sabahは4.6％、Johorは4.5％、Sarawakは4.3％の伸び
- Pulau Pinangは3.6％、Kedahは3.5％、Perlisは3.2％、Pahangは3.1％、Kelantanは3％の伸び
- 最も弱い住宅価格の上昇がの状態で見られたペラとトレンガヌは、それぞれ1.8％と1.4％の年間価格上昇を記録
クアラルンプールはマレーシアで最も高価な住宅街。2017年第3四半期に平均約8,632万円（785,327米ドル）。最も安い住宅街はクランタンで、平均約1,806万円（164,300万米ドル）。
マレーシアにおける不動産の印紙税の引上げ
2018年1月1日から、約2,709万円（100万リンギット）を超える財産に対する印紙税が3％から4％に引き上げられました。このため高価な物件の需要が減少する可能性があります。
今後のマレーシア不動産の需要
- より手頃な価格の住宅需要を見越した開発が増えている
- 公共交通機関のハブに近い場所だけでなく、良い立地のプロジェクトや、手頃な価格でコンパクトで高価格の不動産開発が増える可能性がある
マレーシア不動産を外国人が購入するには
- 外国人は最低約2,709万円（100万リンギット）の不動産を購入することができます。
- また最大2つの住居用の不動産を購入できます。
外国人が購入できるマレーシア不動産の種類
- 2階建て以上のテラスまたは共同住宅。同一の建造物の総戸数の10％が上限。
- 土地/バンガローおよび半戸建て住宅。同じく同一の建造物の10％までが上限。
マレーシアの不動産投資の概況
不動産投資（賃貸）利回り
マレーシア国内の賃貸利回りは緩やかになり、現在は2.3％から5.4％のものが大半です。クアラルンプールのマンションの平米単価は約20万円（1,800ドル）～約22万円（2,000ドル）。日本の坪単価で言えば約66万円程度と、地方クラスです。
マレーシア不動産の価格は安定している
マレーシアの住宅用不動産価格の特徴を一言で言うと、高い安定性であると言えます。ここ数年でマレーシアの居住用不動産の価格は2～3％上昇し、落ちた年でも年数パーセント程度と、上下動の幅が非常に小さい状態。インフレ調整後の価格は過去15年間かなり安定しています。
賃貸利回りは下落
マレーシア国内全体の賃貸利回りは大幅に低下しました。例えば現在の120㎡のマンションのグロス利回りは4.5％程度です。2年前には賃貸利回りは平均8％を超えており半減した形になります。バンガローのグロス賃貸利回りは2.5％とさらに低い方です。
つまりマレーシア不動産投資は、長期的に行うより、短期的な利回りの高さで収益を出しつつ、どこかのタイミングで売却する事が求められます。
マレーシア不動産の税金と費用
マレーシアでは賃貸用不動産の所得税が高い状況です。インカムゲイン（賃貸収入）に課せられる税金はなんと26％と高いです。
キャピタルゲインに課税される税額は少し複雑です。マレーシアの非市民および非居住者を対象とし、5年以上の固定賃料で5年以上にわたって保有されている不動産に対しては不動産利得税（RPGT）が課されます。マレーシア国内の市民、非市民、および会社には異なるRPGT率が適用されます。
マレーシア不動産の相続
マレーシアでは不動産に対して相続税または贈与税は課されません。タイなどと同じですね。マレーシア居住者に対しては、2％～26％までの累進税率で、マレーシア国内の収入からのみ課税され、相続税も贈与剤も取られません。
マレーシア不動産購入と投資
マレーシアでは不動産購入にかかる手数料が低い
不動産購入における総手数料は不動産価格の約3.4％～6.75％で、最初の約1,354万円（500,000 MYR）に対する不動産業者の手数料2.75％が含まれます。それ以降は2％となります。マレーシアでの往復の取引費用はアジアで最も低いのです。
マレーシア不動産投資の家主・借主の裁判は家主に不利
東南アジア全般そうですが、マレーシアの裁判制度は非効率的で時間がかかります。そのため家賃の不払いに対する取り立てや賃料の交渉などは難航する事もあります。
1997年の家賃管理（廃止）法の可決により、2000年に家賃管理は廃止されましたと言う背景があります。ですが賃貸料は自由に交渉することができると法律上定義されています。
借主の保証も必要になります。賃貸契約の終了時に、家主には補償の支払いなしに退去を促す権利が法律上あります。ただし契約の満了の3か月前にテナントに空いていると通知する必要があるのです。また家賃の変更は相互に合意する必要があります。1度合意が成立した賃貸契約は1年間継続します。
上記の通り、マレーシアでは未払いの家賃を取り戻すことは困難です。マレーシアの裁判所制度は、回収された金額と比較して非効率的で非常に費用がかかります。
マレーシアの経済は好調が続いている
成長を続けるマレーシアGDP
マレーシアリンギット（MYR）は2017年に回復しています。2018年も強い経済成長が続いています。
マレーシアのGDPは、2017年四半期中、前年同期の5.9％と更に拡大していますが、成長率では前四半期の6.2％からわずかに減少しました。
マレーシア経済のGDP成長率の推移は国際通貨基金（IMF）によると、2017年に5.9％、2016年に4.2％、2015年に5％、2014年に6％、2013年に4.7％、2012年に5.5％、2011年に5.3％の堅調な成長を見せています。 2018年度も5%越えの堅調な成長を続けるとIMFは予測しています。
マレーシアの2002年から2008年までの経済成長率は平均5.7％でしたが、世界的な金融危機の間、成長率は2009年には1.5％まで急激に下がりました。2010年には、GDP成長率は7.5％上昇して跳ね返っています。
マレーシアの好調な経済を支える基盤の一つが電子機器の輸出。世界的な強い需要があります。そして今後もこの傾向は長く続く可能性があります。
マレーシアの物価のインフレ率も上昇
マレーシア統計局によると、マレーシアの物価のインフレ率は2.7％。なお2017年のマレーシアのインフレ率は3.7％、2016年は2.1％となっています。2017年は過去10年間で最高のインフレ率でした。2017年の物価急上昇は主に燃料価格の高騰が要因です。また他の要因として、輸入価格の上昇や工場のゲート価格の上昇などがあります。
マレーシア国立銀行（BNM）の金融政策委員会（MPC）は、2016年7月以降18ヶ月連続で3％OPRを実施した後、2018年1月に25個のベーシス・ポイント中央銀行のオーバーナイト政策金利（OPR）を引き上げることを決定しました。
マレーシア統計局によると、マレーシア国内の失業率は、2017年12月は3.3％、2016年12月期は3.5％と失業率がわずかに低下しています。
マレーシアリンギットの為替パフォーマンスは好転
2016年にアジアの最もパフォーマンスの悪かった通貨の1つがマレーシアリンギット。そこから2017年にはマレーシアリンギットがアジア圏内で最もパフォーマンスの高い通貨の1つとなりました。2016年末と比較して対米ドルにで10％以上したためです。
2017年の国際収支（BOP）の改善は、輸出の増加と石油価格の比較的上昇、ならびに米ドルの継続的な下落のおかげです。マレーシアリンギ（MYR）は、2016年にアジアで最も業績の悪い通貨の1つとなり、過去2年間で米ドルに対して20％以上下落しました。ドナルド・トランプ氏が米国の大統領選挙で勝利した後、状況はさらに悪化し、資本が米国に流れ込んだためと見られています。
