ローレルタワールネ浜松町（旧称：ミナトフロントタワー）

ローレルタワールネ浜松町（旧称：ミナトフロントタワー）とは、東京都港区海岸2丁目に位置する新築マンションです。
上の写真は今の状態。建設中。

※名称が「(仮称)ミナトフロントタワー」から「ローレルタワールネ浜松町」に変更になりました。

物件名	ローレルタワールネ浜松町
地番(所在地)	東京都港区海岸2-7-2
最寄り駅徒歩	新交通ゆりかもめ日の出駅徒歩1分 JR山手線・JR京浜東北線浜松町駅徒歩10分東京モノレール羽田空港線モノレール浜松町駅徒歩12分都営浅草線・都営大江戸線大門駅徒歩14分 JR山手線・JR京浜東北線田町駅徒歩14分都営三田線・都営浅草線三田駅徒歩13分
売主	近鉄不動産株式会社
最低価格帯	5,928 万円台
最高価格帯	16,500 万円台
坪単価	推定約 374 万円～約 503 万円
間取り	2LDK,3LDK
専有面積(最小)	52.39 ㎡
専有面積(最大)	108.32 ㎡
用途地域	準工業地域
販売開始	先着順申込受付中
完成(竣工)	2019年12月末予定
入居開始	2020年2月末予定

ローレルタワールネ浜松町の最大の特徴は立地
今後、日の出駅周辺が栄えるかがリセール価格の鍵
ローレルタワールネ浜松町周辺の騒音、埃、排ガスは要覚悟
ローレルタワールネ浜松町の価格、坪単価は高め
ローレルタワールネ浜松町の海側の部屋は眺望は抜群
ローレルタワールネ浜松町の間取りプラン

ローレルタワールネ浜松町の最大の特徴は立地

ローレルタワールネはゆりかもめの日の出駅徒歩1分と言うロケーション。
と言えば聞こえはいいのですが、ここ、周辺に何もないのですよ。誇張抜きに。

用途地域は準工業地域なだけあり、周辺はマンションか倉庫、工場ぐらいしかありません。
海岸通り沿いなのですが、結構歩いてコンビニや飲食店が2，3件あるかなと言うレベル。

↓すぐ前の海岸通り。ずっとこの感じ。生活利便性は低い。

単身者向けの新築マンションならまだわかるのですが、ファミリー層向けの土地では無いです。

同じ港区からは移って来ないでしょうし、と言って世田谷や文京区と言った住宅街から移ってくるイメージでも無く。
何か買い物したり飲みに行ったりするにも、基本は浜松町駅が起点になるでしょう。

ローレルタワールネ浜松町の最寄り駅は実質「浜松町」駅になる

ローレルタワールネ浜松町は、日の出駅徒歩1分 vs 浜松町駅徒歩10分。
田町や三田駅は、電動自転車があれば使うかも、ぐらいです。遠すぎて使う機会はほとんどないでしょう。

・JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分
・東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分
・ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分
・都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分
・JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分
・都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分

浜松町駅はJR山手線の駅です。使うならこちらが最も多くなるでしょう。

浜松町駅周辺は西側は小さな繁華街や大門駅、芝公園、増上寺、東京タワーなどがあり、まあまあ使う機会はあります。
ただ東側、つまりこのローレルタワールネ浜松町側は何もありません。
元々浜松町の東側＝海側は物流倉庫などが立ち並ぶエリアで住居用の地域ではなかったので、その名残ですね。今後の発展を期待したいです。

なおこのローレルタワーは浜松町駅まで徒歩10分とありますが、体感的にもう少しかかる気がします。
特に通勤に使うなら、朝、浜松町駅で降りて東京ガスを始めとするオフィスビルを目指すサラリーマンの数たるや物凄いです。

歩行者用の通路が線引きされてはいますが、浜松町駅から電車に乗る人が少数派のため、歩行者用の通路であっても侵入者は大勢います。笑
浜松町駅のホームまでだと15分くらいはかかるんじゃないでしょうか。

ローレルタワールネ浜松町の最寄りの「日の出駅」は使う機会無いかも・・

肝心のゆりかもめの日の出駅ですが、ゆりかもめ自体の使い勝手がお世辞にもよろしくはない。
その上に、日の出駅にも本当に何も無いですからね。
この辺りは結構ピュアな工業とか物流の用地となっているため、人が生活する場所として作られていません。

ちなみに海岸通りはタクシー通りますが、乗車中が多く、個人的な経験ではありますが、捕まらない事が多いです。
タクシー乗りたければUber使うしか無いですね。

ローレルタワールネ浜松町から「田町駅」は遠すぎて自転車ユーザー向け

またローレルタワールネ浜松町から山手線の田町駅まで徒歩14分とありますが、歩くともっとかかると思います。

まあ田町方面に歩けばタワマン群があり、大丸ピーコックがあったりもします。
浜松町駅周辺と併せて、その辺りが生活圏になるでしょう。

とは言え、駅徒歩10分越えと言うだけなら世田谷の一等地などでもザラです。
そこを耐えてでも港区アドレスを手に入れたい、リセールバリューに期待、と言った方には良いのではないでしょうか。

売却時の話をすると、ゆりかもめ日の出駅1分や山手線の浜松町駅10分と言う立地なので、
流動性は悪くはないと思われます。

後は日の出駅周辺が今後栄えるか？ですね。

今後、日の出駅周辺が栄えるかがリセール価格の鍵

ローレルタワールネ浜松町の周辺には一応日の出ふ頭があるぐらいなのですが、良いニュースとして、なんとその日の出ふ頭で、
野村不動産とNREG東芝不動産が手を組み、2019年から新施設を開業予定との事。

パリピの祭典となったULTRAを日本に輸入した小橋賢児氏などが携わりイベントも開催されるようです。
施設の雰囲気としては豊洲+天王洲アイルの様になるのかな。
上手くいけば準工業地域のこの辺りも生活しやすくなり、リセールへの影響も間違いなく出てきます。
個人的に熱いニュースです。天王洲アイルの様にならなければ…。

参考：日の出ふ頭に小型船ターミナルと新施設　19年夏開業へ（ITmedia ビジネスオンライン） – Yahoo!ニュース

他は、東京湾納涼船などの船が竹芝客船ターミナルから乗れますので、そう言った場所もあるっちゃあります。利用頻度は少ないですが。

ローレルタワールネ浜松町周辺の騒音、埃、排ガスは要覚悟

なおローレルタワールネ浜松町周辺の海岸通りと首都高の話をしておくと、首都高側の住戸は、騒音を覚悟しておきましょう。
時間帯関係無く大型車が通るので、相当音がでかいです。下手をすると海側もそうなるかも。

景観は海側は素敵でしょうね。特に夜景。
首都高側も上層階は東京タワーが期待できますが、首都高や他の高層物件があるので厳しいとは思います。

排ガスに関しては、首都高、海側両方結構影響受けると思います。
この立地だと首都高の埃・排ガスが部屋に侵入してくるのは避けられないので、結構床掃除をするか、もう窓を一切開けない事で対策するか、ですね。

なおこの立地独特なんですが、船舶？か何かのガソリンか何かを燃やす時がたまにあります。
空気の入れ替え以外は、夏場であっても窓は閉じておくべきでしょうね。

ローレルタワールネ浜松町の価格、坪単価は高め

ローレルタワールネ浜松町の間取りは2LDKと3LDKのみですが、海岸通り側と海側で坪単価が異なるようです。
近隣の中古物件だと坪200～500ぐらいなので、ローレルタワールネ浜松町の坪単価は軽く400万円は下らないでしょう。500行くかも知れません。
比較的駅から等距離にあるグローバルフロントタワーの坪単価は400～500万円台まで高騰しています。まあGFT周辺環境の利便性の方がまだマシなのですが…

とすると一番小さい部屋で50㎡ほどなので、最低価格が6,000万円～7,000万円レベルとなりそうです。

間取りや価格帯、あと立地から言ってそもそもファミリー層よりDINKS層向けなんでしょうね。

ローレルタワールネ浜松町の海側の部屋は眺望は抜群

ローレルタワールネ浜松町の最大の売りの一つが開けたビューです。
レインボーブリッジを始めとした、東京湾の湾岸の夜景。
中央区の晴海、月島、有明、豊洲エリア側からの眺めではなく、この浜松町側からの眺めと言うのは最近では珍しく、これは中々誇れる部分だと思います。
外国人労働者等も好むこの夜景は東京都が誇る資産の一つだと思っています。

で、逆サイドの部屋も、東京タワーが部屋からの眺望に恐らく含まれます。
目の前に首都高があるので、高層階であるほど東京タワーの景観を見やすくなるのではないかな。

個人的に港区アドレスも山手線利用も特に魅力的ではないんですが、この眺望だけは新築では中々得難い要素なので、物件の評価としては低くは全く無いです。

あと眺望をあてにして買うなら海側ですね。
東京タワー側は他のタワマンが建つ可能性が今後ありますが、海側は物件前がほとんど海なので景観が邪魔されるリスクが将来的にとても低いためです。

ローレルタワールネ浜松町の間取りプラン

ローレルタワールネ浜松町の間取りは複数ありますが、広めの方がいいですね。
3LDKのプランだといびつな部屋の形もなく、浴室は1822と広め。
1LDKなど狭い部屋ではやはりリビングダイニングの方がいびつになりますし、当然ですが、浴室も1317と狭くなってしまっています。
全間取り通してアルコーブがあるのも良いです。
一方インフレームで柱が部屋の形に影響を与えているものが多く、やや気になりました。