アジアで急速に成長しているカンボジア。そんなカンボジアの不動産購入や不動産投資を、市況を交えて説明します。
カンボジア不動産の概況
東南アジアの中心部にあり、小さな国であるカンボジア。
アドバンテージ不動産サービスはプノンペンにあり、シェムリアップ、シアヌークビル、カンポット、ケップを含むカンボジア全土とカンボジアの海岸線から離れた島々で運営されています。
カンボジア不動産投資の種類は以下の通り。
- 土地
- オフィス
- サービスアパートメント、アパートメント、コンドミニアム
- 倉庫、工場、および工業単位
- ショップハウス（アパートの一種）
- ホテルとリゾート
- ゴルフ場
ここでは個人投資家に多いアパートメント、コンドミニアムを前提に書いていきます。
過去10年間で外国からの投資は800％以上増加しています。製造業は特に成長しています。特に中国と比べて労働コストが低いためです。
カンボジアの不動産の需要として、外資系企業勤務でカンボジア在住の外国人居住者は、自分達の生活水準を満たすアパートに住みたいのですが、その需要に供給が追い付いていません。
特に首都プノンペンではDaun Penhや7 Makaraのような、街の中心部と西部の地区で外国人居住者向けの住宅が不足しています。現状として彼らは古いマンションを購入し、それらを改装し、それらを借りるか、後で転売するかのいずれかを行う人もいます。
カンボジアの不動産リノベの例を挙げると、約550万円程度（50,000ドル）で不動産を購入し、約220万円（2万ドル）相当のリノベーション・改修工事を行い、そんな物件が不動産中古市場で約1,100万円（10万ドル）相当で売却できたりする訳です。
外国人がカンボジアの不動産を購入・投資する場合
カンボジアは、外国からの投資を許可するだけでなく、東南アジアでもっとも奨励している国と言えます。普通東南アジアでは例えば外資系企業の立ち上げは規制が強く、例えば現地人が代表にならないといけないなどの縛りがあります。一方カンボジアでは100％外資であっても、ほぼすべての種類のビジネスで起業できます。
1年間の多重入国ビザは250ドルと数日かかります。長期ビザでカンボジアに住むのは簡単で費用対効果が高いです。
カンボジアでは外国人が不動産を購入する場合でも、自分の名前で分譲マンション一棟丸ごとを直接所有することができます。ただし、外国人は分譲マンション以外の不動産を直接所有することはできないので要注意です。
カンボジアの不動産を購入する場合、カンボジアの土地持株会社を結成してしまうか、カンボジア現地人を代表に立てた会社で購入するなどの方法があります。
土地持株会社の方が法的に保護されていますが、一方で年間のライセンス料と毎月の税務申告が必要です。大規模にカンボジアの不動産を購入する方が、賃料収入からの利益が上がりやすい構造ですね。
カンボジアで実際に不動産購入・不動産投資をするなら
カンボジアで不動産取引する場合、取引相手が不動産の所有権を証明する権利証を持つかを確認します。
カンボジアの不動産の権利証には2種類あって、通称ハードタイトルとソフトタイトル（区分建物所有権証明書）と呼ばれるものがあります。
ハードタイトルとは？
ハードタイトルは、正式な登記がされている権利証の事です。国土整備・都市化・建設省の管轄下にある登記所に登記された権利です。カンボジア人またはカンボジアの会社（外資含む）のいずれかが所有していなければなりません。
ソフトタイトルとは？
ソフトタイトルは正式に登記所に登記がなされていない（＝つまり所有権の証明にならない）権利証です。形態も多様です。ソフトタイトルはコミューン、サンカットと呼ばれる地方自治体の長が申請者による物件の占有や、売買当事者の占有権譲渡契約書を認証した書面です。こちらもカンボジア人またはカンボジアの会社（外資含む）のいずれかが所有している必要があります。
カンボジアの不動産購入・不動産投資ではソフトタイトルが優勢
ソフトタイトルのみで取引を行う事はリスクが伴います。専門家が間に立ち、当該エリアの地方自治体の長や、近隣住民、裁判所から聞き取りを行い、権利関係、周辺事情、紛争の有無の調査を行い、契約書に防衛策を盛り込む…と言った何重ものリスクヘッジを経ないと危険です。
とは言え実際には、カンボジアの不動産の90％以上がソフトタイトルで保有されています。カンボジアではそれらは合法で政府が認めた所有権の証明書として機能します。しかも、どの地方銀行も担保ソフトタイトルで付きローンの担保として1つを受け入れます。
カンボジアでは、振込手数料がはるかに低いと言う事情もあり、ソフトタイトルが好まれます。それだけでなく、地方自治体は、中央政府が処理に数ヶ月ほどかかるのに比べて、数日で済むと言うメリットがあります。
ただ、世界銀行が土地管理行政プロジェクト（LMAP）を開始していて、これはカンボジア国内全土を包括的にデジタルで土地登録にしていくプロジェクトです。
LMAPによりゆっくりではあるが確実に、カンボジアのすべての土地はソフトタイトルから認識されたハードタイトルに変換されるでしょう。すべてのソフトタイトルが無料でハードタイトルに変換される予定です。
また上記にも書いた通り、カンボジアでは外国人は合法的に個人の名義でソフトタイトルであれハードタイトルであれ、不動産を所有できません。
不動産持株会社を設立しその所有物件とするか、カンボジア人の協力者を探し出し保有者になって貰うしかありません。いずれも弁護士の助けが必要になります。
カンボジアの不動産関連の税金
年間の固定資産税は、約273万円（100,000,000クメール・リエル）を超える不動産の市場価値の0.1％です。なおカンボジアでは年間税が非常に低く、まったく支払われていないこともよくあります。
住民所得税は収入の10％です。非居住者の場合、賃料収入は14％高い税率で課税されます。さまざまな控除が適用され、料金が大幅に引き下げられる可能性があります。
未使用の土地は税金が高い
未使用の土地は、毎年その市場価格の2％というかなり高い税率で課税されます。このため何かしら上物を建てるなど不動産開発に利用する事が良しとされます。
なおカンボジアの地元民にとっては、実際多くの不動産が税の対象となっておらず、税金の支払いを免れている土地や建物が多い…と言われています。
不動産投資に向いているカンボジアの都市は
カンボジアは、人口がわずか1,500万人を超えるかなり小さな国ですが、不動産投資に向いた都市がいくつか存在します。
カンボジアの首都で最大の都市プノンペンのようないくつかの都市やシアヌークビルやシェムリアップなど観光客数が急速に伸びているため投資先の都市として魅力的なんですね。
カンボジアの急速な都市化と人口増加により不動産価格が上昇すると予想されるポイペトやバタンバンのような都市もあります。
プノンペンの不動産投資
300万人以上の人口と急成長しているプノンペンは、国の賑やかな首都であり、その成長の中心地です。東南アジアに明るい人の中には、タイとプノンペンを比べて、プノンペンが約30年前のバンコクに見える人もいるでしょう。
今日では、バンコクは1,600万人の住民からなる近代都市であり、タイのビジネスの中心地であり、全世界で観光客が最も訪れる都市でもあります。多くの人がシンガポールやバンコクで不動産を購入していますが、「次のバンコク」や「次のシンガポール」に投資すればより良いリターンが得られるでしょうか。
プノンペンは非常に本格的なフランス料理からそのカジノやストリートマーケットまで、あらゆる訪問者に提供するものがあります。この街の寺院は世界で最も華やかな寺院であり、その高さが増している金融街の規模に次ぐ規模の規模です。
カンボジア中央市場はプノンペンのアールデコ中央市場は街で最も有名な建物です。
ダウンペン(Daun Penh)の不動産投資
ダウンペンはプノンペンの最も中心部に位置する地区です。市の中央市場と主要な商業地区、多数の政府機関、川沿い、そしてワットプノンがあります。
カンボジアの首都にある3つの地区のうち、最初の地区が長期的に最も成長すると考えています。
プノンペンの川沿いのエリアは、ダウンペンだけでなく、全国でも最も高い不動産価格を誇っています。もちろん、不動産価格はまだバンコクやサイゴンの川沿いのアパートのほんの一部です。
西に移動すると、プノンペンで最も高い建物が金融街にあり、さらに建設中です。CBDの中心となるストリート110には、時々売り出し用のアパートがあります。将来的には大手開発者にとっては最高の価格で転売される可能性があります。
町のこの部分は長い間低層のままではありません。オフィスビルやショッピングモールが残っている植民地時代のアパートを置き換えるのは時間の問題です。
チャムカーモン(Chamkar Mon)の不動産投資
チャムカーモンは市内中心部の南部に位置し、プノンペンで最も高級な住宅街の一部を楽しんでいます。
「BKK」（特にBKK1、BKK2、およびBKK3）と呼ばれるエリアは、その広大なヴィラ、幅広い種類の高級レストラン、および最高品質のインターナショナルスクールで有名です。
また、BKKは、市内で最大のモール、イオン1がある場所です。チャムカーモンは、プノンペン中心部で最も住みやすい商業地区に急速に変わりつつあります。
チャムカーモンには、カンボジア最大のカジノがあります。2019年にオープンを予定しているシャングリ・ラのようなホテルブランドでさえ、現在この町のこの地域に移動しており、観光ブームの恩恵を受けています。
7マカラの不動産投資
Daun Penhとチャムカーモンの西側、川岸から離れた7マカラは、中央ほどではありません（高価でもありません）。しかし、都市のこの部分は、都市化が続くにつれてプノンペンの将来の拡大の大部分が起こると予測する人もいます。
すでにたくさんのカフェがポップアップし始めています。Cold Stone Creamery、Burger King、Krispy Kremeなどの国際ブランドは、ここに国内初の店舗をオープンしています。
次の10年間で7 Makaraが市内中心部に飲み込まれるのはなぜだろう。これにより、中心部のレベルまで値が増加します。
7マカラの西側にあるいくつかのホテルでも可能性があります。プノンペンの空港に近いTuol Kouk地区とPor Senchey地区を検討することを検討してください。
アンコールワットの不動産投資
カンボジアの観光産業の中心地であるアンコールワットの古代遺跡への入り口としてシェムリアップがあります。
シェムリアップの不動産投資
アンコールワットは世界最大の宗教的建造物です。今日では、アジアで最も訪問されているアトラクションの1つでもあり、毎年200万人以上の観光客が訪れています。シェムリアップはアンコールワット とカンボジアで2番目に大きい都市の端に位置しています。
シェムリアップはカンボジアの観光ブームから自然に恩恵を受けます。市内の空港は、大きな改装工事を終えたばかりです。毎年到着数が約10％増加しているのでそれは1つを必要としました。
市内中心部とその周辺には多くのアパートがあります。このように、あなたの最初のアイデアは観光ブームからお金を稼ぐためにレストランやホテルを始めることかもしれません。
しかし、カンボジアに住んでいないし、おそらくシェムリアップの不動産に投資するための最善の方法ではない場合、それは非常に 困難です。
シェムリアップは、代わりに中流階級の地元市場に応えるための優れた場所です。観光産業が成長するにつれて、より多くのクメール人が観光産業に参入します。
これらの仕事の多くはシェムリアップにあり、現地の基準によって十分な収入を得ています。したがって、豊富な雇用機会は、スラムロードにならずにカンボジアの新興中産階級に賃貸することが可能であることを意味します。
それでも、シェムリアップの市内中心部は、まれな例外を除いて、外国人が所有できる住宅街がある唯一の近隣です。
市の外側の部分は大部分が土地と家です。しかし、複雑なタイトル構造や開発作業を気にしない投資家にとっては、これらは良い選択です。
シアヌークビルの不動産投資
プノンペンから車で4時間のシアヌークビルには、アジアで最高のビーチがいくつかあります。これらはほとんど前代未聞であり、しばしば混雑していません。
これはおそらくすぐに変わるだろうし、すでに起こっています。中国の対外投資の急増により、シアヌークビルの不動産価格は2016年から2018年の間に2倍になりました。
シアヌークビルにはまだアジアで最も安いビーチフロントとビーチビューの施設があります。1平方メートルあたり30ドル以下（1平方フィートあたり約3ドル）で販売されている絶対的な海辺の土地を見つけることは可能です。
あなたが沿岸地域の外にいて東に旅行したら、シアヌークビルの実際の都市は見ることが多くありません。しかし、ここでも長期的な成長の可能性があります。カンボジアのすべての主要不動産市場は急速に発展しています。
大規模で高価な別荘プロジェクトが外国人向けに販売されていることを避けるのは価値があります。あなただけのライフスタイルの購入をしたい場合、彼らは大丈夫かもしれません。しかし、それらは投資としては大きすぎて非流動的です。贅沢ではなく、素敵なものにこだわってください。
バッタンバン(Battambang)の不動産投資
急速に成長している都市の好例であるBattambangは、カンボジアで最も重要な米の生産地域の中心という絶好のロケーションにあります。これは何世紀にもわたって商業の中心地であり、今日に至るまでプノンペンとタイの間の玄関口として機能しています。
カンボジアの人口と影響力は、西欧諸国ではめったに見られないペースで成長しています。今日は1500万人強のかなり小さな国ですが、その総人口は2035年までに2000万人を超え、そこから成長し続けるでしょう。
都市化の恩恵を受けているのは、中小規模都市であることが多いのです。発展途上の都市では、首都では不可能な方法で「何もないところから何かを創造する」ことができます。
バッタンバンの中心部は、ほとんどの場合、外国人として容易に不動産を購入できる唯一の都市です。郊外には魅力的な家がいくつかあり、郊外には手頃な値段の土地があります。
それでも、これらの選択肢はどちらも土地保有会社の設立を必要とします。さらに、毎年その価値に2％の税金を払わないように、未使用の土地を直ちに開発する必要があります。
ポイペット(Poipet)の不動産投資
ポイペットはバッタンバンと似ていますが、それはタイの国境に近いということです（実際にはさらに近い）。それは第二層都市であり、継続的な地域貿易と都市化の恩恵を受けるでしょう。
違いは、ギャンブルは農業や市場よりもはるかにポイペット経済に貢献しているということです。
ギャンブルはタイ国境を越えては違法です。もちろん、多くのタイ人がギャンブルを望んでおり、ポイペットは可能な限りバンコクに最も近い都市です。
中国人観光客の大勢は、彼らのゲームの冒険のためにマカオよりもカンボジアを選択するようになっています。これは、ポイペットの経済にとって大きな恩恵です。
都市の国境もまた人口増加に合わせて絶えず拡大しています。Poipetの中心的なコアの端にある不動産投資は、価値が高く評価され、長期にわたって良好に機能するはずです。
Poipetは、市内中心部の北/北東の郊外にもたくさんのアパートや家屋があります。
カンボジアで中古不動産を買いリフォームする
カンボジアの不動産投資では新築だけでなく中古物件への投資も有効です。ショップハウス（アパートの一種）を購入し、それからそれをリノベーションを施し、中古物件として売却するか、賃貸を回すと言うやり方があります。
しかしリノベーション業者の仕事の質は、常に国際基準に準拠しているとは限りません。なので紹介がとても重要になります。地域のつながりから上質な仕事をしてくれる請負業者を見つけることが最も手堅い方法なんですね。
カンボジアのショップハウスのアパートの上層階を買う場合、あなたは建物の屋根を所有しており、通常その上に建てる権利を持っています。あなたは最初に地区の承認を得なければなりません。
カンボジアの不動産仲介会社に依頼する
カンボジアで不動産を初めて訪れる人には、適切な不動産業者が必須です。これは、フロンティア市場で国際標準に達していないことがあるこれらのタイプのサービスの1つです。
プノンペン、シェムリアップ、またはシアヌークビル以外で質の高い不動産仲介会社を見つけることはまずありません。これは、カンボジアでは地元の人々が不動産仲介会社を実際には使用していないためです。クメール人は通常、地元民コミュニティや口コミで販売用の物件を見つけます。
なぜなら仲介業者を使用すると日本と同じく3%の仲介手数料を取られるからなんですね。現地のクメール人にはこれを嫌がる人がいて、結果的に不動産仲介会社に持ち込まれない隠れた物件も数多くあるのです。
プノンペンの2018年のマンション市場
低価格帯（ローエンド）の不動産
前四半期から0.2％増で平均の平米単価が約15万円（1,400ドル）。前年同期比5％増。
中価格帯（ミッドレンジ）の不動産
平均価格は前年比2％減。前期比0.4％。平均の平米単価は約28万円（2,600ドル）。
高価格帯（ハイエンド）の不動産
前年比0.5％増で平均の平米単価は約35万円（3,250ドル）だった。前期比1.8％増。
低価格と、高価格帯のマンションは2018年に上昇しつつ、ミッドレンジのマンション部門は供給過剰である可能性が高いです。
プノンペンの不動産の需要
マンションの供給は依然として前年比で2万戸程度に倍増すると予測されており、新規プロジェクトでは第4四半期にさらに2,374戸（5.2％増）の追加が見込まれています。
需要の面では、特にカンボジア人の間で、マンション部門は勢いを増しています。というのも、以前はクライアントの80％が外国人でした。しかし今では、ほとんどがカンボジア人です。ほとんどのバイヤーはまだ中国、香港、マレーシア、シンガポールから来ていましたが、今では生活水準の向上により、市場ではより多くの地元の人々が集まっています。
世界的な危機により、プノンペンの不動産価格は2009年から2010年にかけて約40％下落した。住宅市場は、力強い経済成長と新しい外国人所有法の導入により、2011年に回復し始めました。2011年から2018年まで、経済は強い観光業、衣料品製造業、農業に支えられて、年平均7.1％の成長を見せました。2019年には、経済はによると、7.1％で、再び拡大するとアジア開発銀行（ADB）は予想しています。
プノンペンのアパート投資の賃料収入例
カンボジアでは外国人は土地を所有できないためアパートメントなど上物しか買えません。したがって、私たちはアパートの価格を調査したいと思いました。しかし、カンボジアの不動産業者のウェブサイトには、ごくわずかしか、実際にはほとんど何も掲載されていません。だから私たちの調査はアパート（長屋）と別荘の価格についてです。
カンボディの首都プノンペンのアパートの平米単価は約33万円（3,000ドル）です。Daun Penh（KDP）、Tuol Kork（KTK）、Chamkarmon（KCKM）、7 Makara（K7MKR）のようなプノンペンの主要住宅地では、賃貸料は平米単価で約1,000円（9ドル）～約1,400円（13ドル）程度です。
65平方メートルの物件を例に挙げると、家賃は月額約66,000円（600ドル）の費用がかかります。120平方メートルの物件なら月額約16万円（1,500ドル）前後で、2倍以上になります。
プノンペンのアパートの総賃貸利回り（全戸を賃貸に出す事ができた場合のアパートへの総投資収益率）は3.27％～5.33％の範囲です。
別荘はアパートよりも高く、1平方メートルあたりおよそ約38万円（3,500ドル）～約49万円（4,500ドル）となります。
カンボジアでは、賃貸収入は源泉徴収税の対象となります
賃貸収入に対する税金
居住していない個人が取得した不動産からの収入は、14％の均一税で源泉徴収税の対象となります。
キャピタルゲイン（売却益）
キャピタルゲインは、20％の均一税率での利益税の対象となります。
相続税
カンボジアでは相続に税金はかかりません。法律により、外国人はカンボジアで財産を相続できるようにするために市民権を申請しなければなりません。
住民税
カンボジア居住者は、所得に対して最大20％までの累進的な税率で課税されます。
カンボジアの不動産取引コストは低い
不動産購入の総往復取引費用は7.4％～8％と非常に安価です。これの大部分は、約3％、不動産仲介業者などに仲介手数料として渡ります。
外国人は、土地所有会社またはリース構造を設定する必要があります。これは、弁護士費用のために購入コストよりも高くなる可能性があります。
カンボジアの不動産の注意事項
カンボジア不動産購入や不動産投資では、やはりソフトタイトルの権利の曖昧さに注意です。上記に書いた通りリスクヘッジを入念にすべきです。
またプノンペン近郊のいくつかの地域では、違法行為も数多く見られていて、例えば候補者を見つけたり会社を設立したりすることなく、外国人が自分の名前でソフトタイトルを所有出来たりする事もあります。この様にソフトタイトルの取得はかなり緩く、言ってしまえば誰でも取得出来てしまったりする事もあるのです。
またカンボジアでは賄賂を求められる事があります。タイトルの譲渡を延々と数ヶ月間待つ間に、その地域の権力者などが賄賂を要求してくる事もあります。
なお、売りに出ているカンボジア不動産の中には現地通貨リエルではなく、米ドル建ての不動産がある場合もあります。
カンボジアの経済
カンボジアは、過去20年間で1度も景気後退していません。凄いのが、1990年代のアジア金融危機の影響を受けておらず、2000年代初頭のバブルの影響も受けず、さらに2008年の金融危機の影響も受けていません。独自のペースで経済成長している国なのです。GDPは毎年7％以上上昇し続けています。
カンボジアは多くの投資家の注目を集めており、急速に変化しています。サムソン、ナイキ、トヨタなどの多国籍企業がカンボジアの賑やかな首都プノンペンで事業を立ち上げています。
カンボジアに進出している代表的な外資系企業は、LG、ユニリーバ、ゼネラルモーターズなどの大企業があります。
アジア開発銀行（ADB）によると、カンボジアは、輸出の力強い成長、堅調な国内需要および観光客の流入、さらに多くのFDIの流入、そして拡大する政策に支えられて、2018年には約7％成長すると予想されています。
ADBはまた、国は経済がによると、2016年に7％の成長、以下、6.9％増となった2017年に2019年ではさらに7％のGDPの拡大に伴い、この経済的な成功に複製することを期待されています。
2000年から2003年にかけて、経済は平均8.3％、2004年から2007年にかけて平均11.1％の成長を遂げました。強い観光業、衣料品製造業、および農業に支えられた年間％。
しかしカンボジアの経済成長は観光業と繊維産業に集中しており、それは最も支持されている国家資格協定に依存しています。2018年10月、EUは、カンボジアの一般化嗜好計画（GSP）を撤回する手続きを開始したことを正式にカンボジアに通知しました。
欧州委員会の2016-2017レポートによると、カンボジアはバングラデシュに次いで2番目に大きなEBAスキーム受益者であり、EUのEBA輸入の約18％を占めています。
カンボジアの衣料品輸出の約40％がEUのみに向けられているため、EBAスキームの撤退は、衣料品業界で雇用されている約80万人のカンボジア人にとって問題となります。格付機関のMoody’sは、EUの国の免税貿易状態を撤回しようとする動きは経済に害を及ぼすだろうと述べています。
ムーディーズによれば、「関税の結果として追加の費用が増加すると、生産性の向上によって相殺されない限り、カンボジアの衣料品輸出の価格競争力が損なわれる」との事。予想されるコストと賃金の上昇は、外国人投資家、特にヨーロッパ人を抑止する可能性があります。
観光省によると、2018年前半には、観光部門の観光客数は前年同期比12.7％増の300万人を超えました。
商務省の発表では、カンボジアの衣料品輸出は好調な観光業に加えて、2018年上半期には前年比10.73％増の約32億米ドルに拡大しています。 カンボジアのEBA計画の中止につながった出来事のいくつかは、次のとおりです。
経済財政省によれば、2018年10月のインフレ率は2017年10月の2.1％から3.1％に上昇した。（MEF）インフレ率は2018年には3.2％に達すると予想されており、好調な経済状況と食料および石油価格の上昇によりさらに3.5％に上昇すると予想されます。
カンボジアの経済的地位は、 2016年8月に世銀が低所得から低中所得へと正式に引き上げました。中低所得国は、1人当たりGNIが1,026米ドルから4,035米ドルの間です。2017年のカンボジアの一人当たりGNIは1,230ドルでした。
世界銀行によると、20年にわたる経済成長はカンボジアを貧困削減の世界的リーダーにしてきました。国の貧困率は2007年の47.8％から2014年の13.5％に低下しているとの事。
